Ingatlanbérbeadás vagy szálláshelyüzemeltetés? Ezekre az adózási szabályokra figyeljen!

Adózási szempontból a legfontosabb döntés, hogy a tevékenységet magánszemélyként, egyéni vállalkozóként (esetleg társaságként) végezzük-e. Ezen túlmenően a döntést a tevékenység jellege (folyamatossága), az adminisztráció egyszerűsége, illetve az elszámolható költségek köre orientálja. Magyarországon értelemszerűen csak a belföldi ingatlanok után kell adózni, a külföldi ingatlanok után külföldön merül fel adókötelezettség.

Magánszemély esetén az adókötelezettség az alábbiak szerint alakul:

Magánszemélyként végzett tevékenység

1. Önálló tevékenységként (bérbeadás vagy szálláshelyszolgáltatás):

• Tételes költségelszámolás vagy 10% költséghányad választható. Tételes költségelszámolás esetén az értékcsökkenés, felújítási költségek (ideértve a tevékenység megkezdése előtti 3 évben felmerült költségek), valamint a szálláshelyszolgáltatási tevékenységhez kapcsolódó szochó elszámolására is sor kerülhet, ugyanakkor a bevételekről és a költségekről is nyilvántartást kell vezetni. Ezzel szemben költséghányad esetén csak bevételi nyilvántartás vezetése szükséges.
• Szálláshely esetén 15% szja + 13% szochó is fizetendő, míg bérbeadásnál csak szja.

2. Tételes átalányadózás (csak szálláshelyszolgáltatásnál alkalmazható bérbeadásnál nem):

• Legfeljebb 3 saját ingatlanban folytatható a szálláshelyszolgáltatási tevékenység, max. 90 nap/fő időbeli korlátozással.
• Adó: 38 400 Ft/szoba/év (Budapesten 2025-től 150 000 Ft/szoba/év)
• Előny: egyszerű, fix költség
• Hátrány: akkor is fizetendő, ha nincs vendég. A teljes adóösszeget kell megfizetni abban az esetben is, ha a magánszemély év közben megszüntette a fizetővendéglátó tevékenységét.
• Ha az év során bármikor nem teljesülnek a feltételek, vissza kell térni az önálló tevékenység szabályaihoz (lsd. fent),
• nincs akadálya annak, hogy a magánszemély az év egy részében szálláshelyszolgáltatásra, másik részében pedig bérbeadásra hasznosítsa ugyanazt az ingatlant.

Egyéni vállalkozóként végzett tevékenység (bérbeadás és szálláshelyszolgáltatás esetén is)

• Átalányadózás: Bevétel 60%-a a jövedelem; ez az adózási forma max. a minimálbér 10-szereséig (2025-ben kb. 35 millió Ft) választható.
• Vállalkozói jövedelemadózás: a vállalkozói jövedelem a bevételből a költségek levonása után állapítható meg, ez után 9% vállalkozói adó fizetendő; a vállalkozói osztalékalap, illetve az ún. kivét után szja és szochó fizetendő.

Cégként végzett tevékenység

• Társasági adó vagy KIVA fizetendő a cégformától függően.

ÁFA és turizmusfejlesztési hozzájárulás

• A szálláshelyszolgáltatás főszabály szerint ÁFA-köteles (5%), az ingatlanbérbeadás ugyanakkor alapesetben ÁFA-mentes (ez esetben nem vonható le a költségek ÁFÁ-ja), amennyiben azonban a bérbeadást ÁFA-kötelessé tesszük, úgy 27 % ÁFA merül fel és a költségek ÁFÁ-ja is levonható).
• A fentiektől függetlenül évi 18 millió Ft éves bevételig nem kell ÁFÁ-t fizetni, amennyiben a vállalkozó alanyi ÁFA-mentességet választott (ez esetben a költségek ÁFÁ-ja sem számolható el).
• A szálláshelyszolgáltatók külföldi online platformok használata esetén közösségi adószám kiváltására és ún. összesítő nyilatkozat benyújtására kötelezettek.
• Turizmusfejlesztési hozzájárulás: 4% mértékű adó, kereskedelmi szálláshelyszolgáltatás és étkezőhelyi vendéglátás után fizetendő. Ingatlanbérbeadás kapcsán nem merül fel ez a közteher.

Helyi adók

• Idegenforgalmi adó (IFA): Ez a kötelezettség kizárólag szálláshelyszolgáltatás esetén merül fel (ingatlanbérbeadás esetén nem), az adót szállásadó szedi be, mértékét az önkormányzat állapítja meg.
• Iparűzési adó (IPA): Csak egyéni vállalkozók és cégek számára kötelező, magánszemélyek számára nem.

Egyéb adminisztrációs kötelezettségek

Ingatlanbérbeadás esetén nem kötelező adószámot kérni, ha csak belföldi magánszemélyeknek adjuk bérbe az ingatlant ÁFA-mentesen, nem egyéni vállalkozóként. Minden egyéb esetben szükséges adószámot kérni a NAV-tól.

Szálláshelyszolgáltatóknak további kötelezettségekkel is számolnunk kell:

• Regisztráció a jegyzőnél és az NTAK-nál
• Szálláshely-minősítés megléte kötelező, rendszeres felülvizsgálat szükséges;
• Havi számlaadatszolgáltatás vagy pénztárgép (2025. júliusától már csak e‑pénztárgépet lehet üzembe helyezni. A régi online pénztárgépek (OPG) fokozatosan kivezetésre kerülnek és 2028. július 1-jétől már nem használhatók tovább)
• vendég személyazonosító adatainak rögzítése a VIZA rendszerben.

Összefoglalás

A rövid távú szálláshely-szolgáltatás bonyolultabb adminisztrációt, de potenciálisan magasabb bevételt jelent. A hosszú távú bérbeadás egyszerűbb és stabilabb megoldás. Az adózási formák és mértékek a választott konstrukciótól, a tevékenység gyakoriságától és az ingatlan típusától is függenek, ezért érdemes körültekintően megtervezni a működést.

A szerző adótanácsadó, jogász, a WTS Klient Kft. managere.